איך לקנות בית – עצות וטיפים שווים

26 טיפים חינם שכדאי לדעת כדי לקנות את הבית שלכם בחוכמה ובעבור המחיר הנכון

______________________________________
בדרך כלל, בעלות על נכס, הינה אחת ההשקעות הגדולות ביותר שיש בידנו. ההחלטה אם למכור אותו היא כנראה אחת ההחלטות החשובות ביותר שאנחנו עושים בחיינו. כדי להבין טוב יותר את תהליך קנייה/מכירה הכנו את המדריך המסכם את מוקדי המידע הרלוונטיים בתעשייה זו . באמצעות 26 הטיפים הבאים תוכלו לגלות כיצד להרוויח ולהגן על ההשקעה החשובה ביותר שלכם, להפחית את הלחץ, להיות בשליטה בתהליך הקנייה ולהשיג את המירב.
________________________________________
טיפ מספר 1: האם אתם באמת מבינים מדוע הם מציעים את ביתם למכירה
המוטיבציה של המוכרים למכור היא הגורם המכריע ככל שהדבר נוגע לתהליך המכירה. הדבר נקרא באנגלית MINDSET ובעברית: 'דפוס חשיבה'. דפוס חשיבה זה קובע את האופן בו אנחנו ניגשים לתהליך. דפוס החשיבה יקבע את מחיר היעד שאותו אתם מבקשים לשלם ויקבע גם כמה כסף וזמן אתם מוכנים להשקיע בחיפוש אחר בית החלומות. (רישום באתרי אינטרנט, סיכום עם מתווכים ועוד). דוגמאות של דרכי חשיבה שונות: אם המטרה שלכם היא קנייה מהירה, הדבר בהכרח יוביל לצעדים שונים. למשל, מחיר התחלתי גבוה וכו'. אם אתם רוצים למקסם את הרווח שלכם, אתם מכינים את עצמכם לתהליך רכישה ארוך ותפיסה שונה לתהליך הקנייה.
________________________________________
טיפ מספר 2: שימרו את הסיבות לרכישה לעצמכם!
גילוי הסיבות שבשלהם אתם קונים את ביתכם עלולה לפגוע במאמציכם לקבל את הנכס במחיר הראוי. שמירה על הסיבות למהלך הקנייה תמנע מהמוכרים לקבל תחמושת שתפעל נגדכם. לדוגמה, אם סיפרתם כי הסיבות למעבר הינו תחילת שנת לימודים או קבלת כספי ירושה  אזי תנוצל עובדה זו על ידי המוכרים להעלאה במחיר. הם יציעו מחיר גבוה ו"פיצוי" בדמות הארכת תשלומים . איך מתמודדים עם השאלה: "מדוע אתם קונים?" עונים בטבעיות: "הצרכים שלנו בקשר עם דרישות המגורים שלנו השתנו".
זכרו: אין לגלות, גם לא למתווך, על הנסיבות שבעטיין אתם שם.
________________________________________
טיפ מספר 3: לפני קביעת מחירו של הנכס עירכו שיעורי בית!
תג המחיר שתצמידו לנכס מהווה 'נקודת פתיחה ' למשא ומתן. המוכרים ידעו ממנו מהו המחיר המכסימלי אשר הם יכולים לקבל עבור הנכס. כקונים, אתם מעוניינים לקבל את המחיר הקרוב ביותר להצעה שנקבתם. אם אתם מתחילים נמוך מידי, ההתיחסות הכוללת מצד מוכרים פוטנציאליים תהיה לא רצינית והמשא ומתן יוביל לבזבוז זמן ואי מיצויו. כשתגלו זאת ותעלו במחיר, יגרום הדבר לתגובה לא רצויה של השוק והנכס שאותו אתם מציעים "נשרף". נשרף הכוונה שהמוכרים יצפו להעלאה נוספת. כשתגלו זאת זה יהיה מאוחר מדי.
________________________________________
טיפ מספר 4: איך נקבע מחירו של הבית
לפני שאתם יוצאים לשוק עם הכרזה על המחיר אותו אתם מציעים בדקו את לוחות המודעות, אתרי יד 2 והומלס, התקשרו למוכרים שונים המצויים בקרבה אליכם ומוכרים בתים הזהים באופיים לבית בו אתם מעוניינים. בדקו את אתרי הממשלה המלמדים על עיסקאות שנערכו בשכונתכם. בדקו את הקצב בו נמכרים הבתים באזורכם. חשוב מאד לבקר פיזית בבתים אחרים שמוצעים למכירה. זכרו כי סטטיסטיקה המצביעה על רק 2 בתים שנמכרו במהלך 5 שנים אינם סטטיסטיקה! אל לכם להיעזר בנתונים של מיעוט עסקאות כאמת מידה למחיר הנכון. דירות המוצעות זמן רב מהוות מדד לאופי השכונה ולמחיר. חילופי ידיים רבים או מעטים, מגורים בשכירות או בבעלות, תוכניות בינוי חדשות ותמ"א 38 יכולים להשפיע על מחירו של הבית בטווח הזמן המיידי.
רק לאחר שגיבשתם מחיר, נסו לגשש אצל מתווכים. ועצה קטנה בקשר למתווכים: נסו להקשיב במחיצם ולקבל מידע על הנכס שלכם. הימנעו ככל שניתן ממתן פרטים משלכם.
________________________________________
טיפ מספר 5: בקשו הערכת שמאי
אמנם הערכת שמאי אינה ערובה למחירו האמיתי של הנכס. ידוע כי השמאי עלול לתת הערכות שווי שונות. אם הוא הוזמן על ידי המוכר – מחירו המוערך של הנכס עולה. אם הוזמן על ידי הקונה – מחירו נמוך יותר. אם הוזמן על ידי הבנק – מחירו ישקף את מחיר הלוואת המשכנתא ועוד קצת. מכאן שהערכת שמאי אינה תנ"ך אך היא תראה למוכרים על רצינות כוונותיכם. זכרו כי הערכת שמאי מוגבלת בזמן. תקופה של חודשים אחדים יכולה לגרום לסטייה של אחוזים ניכרים משווי הנכס.
________________________________________
זכרו כי הערכות שמאי מבוססות על קרטריונים שלא תמיד קשורים במישרין לשוויו האמיתי של הנכס ואינם משקפים את שוויו האמיתי של הנכס
________________________________________
טיפ מספר 6: החליטו על מינויו של מתווך.
על פי נתונים של חברות תיווך בנדל"ן נאמר כי יותר ממחצית בעלי הדירות לא היו מבצעים את המכירה בעצמם אילו נדרשו לכך שוב. הסיבות העיקריות היו חוסר יכולתם של המוכרים לקבוע מחיר, קושי בשיווק הנכס, חששות חבויים שאין להם דבר עם המציאות וחוסר זמן. כאשר אתם מחליטים על סוכן נדל"ן ראיינו לפחות 3 או 4 מהם. היזהרו מאלו שטוענים כי שווי הבית המוצע  נמוך מאד או גבוה מאד.
המתווכים שונים האחד מהאחר. חפשו את אלו שנוצרה כימיה טובה עמם והם זורמים אתכם. מתווך מקצועי יוכל להציג לפניכם עסקאות רבות שביצע באזור, יציג בפניכם תוכנית מוסדרת ודיווחים על התנהלותו. בחרו את זה שעליו אתם סומכים.
גם אם תבחרו לבצע את הקנייה בעצמכם עדיין מוצע לשוחח עם מתווכים שונים כדי לקבל מידע נוסף על נכסים פוטנציאלים.
________________________________________
טיפ מספר 7: הבטיחו מרחב תמרון במחיר ובתנאי התשלום.
לפני שאתם קובעים את המחיר המוצע הבטיחו את כל תנאי העסקה. ודאו כי אתם משאירים מרווח להעלאה נוספת או גמישות בתנאי התשלום ואף גמישות בתנאי הפינוי של הנכס, הכול כדי לאפשר קנייה מהירה של הנכס.
________________________________________
טיפ מספר 8: התלבשו באופן יצוגי בעת פגישה עם מתווך או קונה פוטנציאלי
גם אם אתם נוהגים להתלבש ברישול או אם יש לכם אופי לבוש בעל אמירה חזקה (עגיל באוזן, ג'ינס קרוע) זה הזמן לשנות את זאת.
התאימו את לבושכם לאופי המתחייב של הליך הקנייה. שדרו בטחון ועוצמה והפגינו אמינות. כל אלו ישדרו למוכר את המסרים הנכונים.
הראו את עצמכם במיטבכם.
________________________________________
טיפ מספר 9: העזרו בעצותיהם של אחרים.
הטעות הגדולה ביותר שאתם עלולים לעשות היא לסמוך על כושר השיפוט שלכם. אל תעשו זאת.
הזמינו מתווך ובקשו את עצותיו לגבי עיצוב הבית, מועד הביקור ומה צריך לשנות בבית על מנת לבחון את הפוטנציאל האמיתי של הנכס. אל תתביישו לשאול והניחו למתוכים השונים להשמיע את דבריהם.
_______________________________________
טיפ מספר 11: נסו לדמיין את עצמם חיים בביתכם.
אל תתנו למראה הנכס לבלבל אתכם.
אם יש פוסטרים וכתובות בעלות שיוך אישי כגון: כאן גרה בכיף מיטל המדהימה…דמיינו שאינם שם.
________________________________________
טיפ מספר 12: חפשו ריחות רעים ובדקו את סיבותיהם.
אתם לא תוכלו להאמין עד כמה ריחות מוזרים, עקבות מזון ובישולים, ריחות עישון ובעלי חיים עלולים להרוג עיסקה. חפשו רק סיבות ענייניות לביטול עיסקה.
________________________________________
טיפ מספר 13: חישפו את כל הנתונים שממילא הייתם נשאלים עליהם.
קונים חכמים עושים שיעורי בית ומנסים לנחש מהן השאלות שעליהן ישאלו. היו פרואקטיביים ומקדימים תשובות לשאלות אלו. מהימנותכם תגבר בעקבות זאת והם משדרים את ההרגשה כי אינם מסתירים דבר. זירמו עם בני שיחכם. הגבירו את האמון. באותם מקרים בהם בחרתכם לחלק את המידע עם הצד האחר, הרחיבו בדברים. הראו אקטיביות ואמינות.
________________________________________
טיפ מספר 14: עדיף יותר בתים.
על מנת למקסם את המהלך חשוב שתראו מספר נכסים רב. באופן זה תהיה לכם מידה נכונה של מחירי השוק.
________________________________________
טיפ מספר 15: שימרו את רגשותיכם לעצמכם
נסו להימנע ככל שניתן מהפגנת רגשות. היו שלווים ושדרו אמינות כשל איש עסקים המנסה לנהל את ענייניו. היו עניניים במשא ומתן. אגב, עצה זו חשובה לא פחות בהתנהלות מול המתווך שלכם.
אם קמתם על צד שמאל, קחו אויר. התנתקו מענייני היום יום. אם הדבר אינו אפשרי-דחו את הפגישה למועד נוח יותר.
אם אתם לא במיטבכם בשעה כלשהיא משעות היום, אל תזמינו לאותה שעה.
הרגישו נוח עם עצמכם. התרעננו לפני הפגישה, שתו קפה, חייכו מול המראה, קחו יום חופש.
________________________________________
טיפ מספר 16: נסו לגלות מה מניע את המוכר שלכם
ככל שתדעו את המניעים למכירה כך תיטיבו למקסם את המשא ומתן. נסו לגלות בצורה עקיפה את התשובות לשאלות הבאות: האם הדירה נמכרת עקב קשייים כלכלליים? האם הדירה נמכרת עקב גירושים? האם ריחוק מבתי ספר, גני ילדים ומרכזים קהילתיים חשובה למוכר? האם המוכר רווק או בעל משפחה. האם המוכר זקוק לעיסקה מהירה או שהוא בשוק זמן רב וכו'.
חמושים בידע זה יאפשר לכם למקסם את תהליך הקנייה. זכרו כי חלק מהפרטים האלו עליכם לשאוב מהמתווך עצמו. אל תעשו לו חיים קלים. שאלו כל העת. הראו זמינות והראו ביקורתיות.
________________________________________
טיפ מספר 17: בררו מוקדם ככל שניתן לגבי יכולתיו הכספיות של המוכר.
נסו ללמוד מהמוכר ובאמצעות המתווך על יכולותיו הכספיות. האם הוא שכיר או עצמאי. האם קיבל אישור למשכנתא לדירה הבאה שלו  ומה גובהה. מהם מקורות המימון האחרים של המוכר. מהו המחיר המינימלי שהמוכר יוכל להסכים לו.
________________________________________
טיפ מספר 18: זהו את הנקודה בה המוכר רוצה לסגור עיסקה
ידע על המועד בו המוכר רוצה לסגור עיסקה חשוב לכם בניהול המשא ומתן. אתרו את הרגע הזה ומקסמו את המשא ומתן עוד.
________________________________________
טיפ מספר 19: לעולם אל תחתמו על עיסקת קנייה לבית אחר לפני שמכרתם את דירתכם האחת.
למרות שעצה זו כל כך מובנת , רבים וטובים נופלים בה. אם קניתם בית חדש אתם נמצאים במצב רע מאד בעת ניהול משא ומתן. לוח הזמנים לתשלומי הבית החדש משפיעים על שיקול הדעת שלכם ועלולים לגרום לכם לביצוע עיסקה מהירה ובמחיר נמוך ממחיר השוק.
________________________________________
טיפ מספר 21: אל תגדירו מועדים אחרונים לביצוע העיסקה
בניגוד למקובל אל תציינו בפני עצמכם או בפני כל אדם אחר כי אתם חייבים לקנות את הבית עד לתאריך מסויים. קביעת תאריך שכזה מהווה חיסרון משמעותי בתהליך המשא ומתן.
________________________________________
טיפ מספר 22: קיבלתם הצעה גבוהה? אל תיקחו את זה אישית.
ההצעה הראשונה היא תמיד גבוהה. אל תנפנפו את המוכר בשל כך. נסו לקבל את כל המידע הרלוונטי: שאלו על צורת התשלום, משך זמן הפינוי וכו'. המשא ומתן מתייחס למכלול דברים ולא רק למחיר הנכס.
בשלב הבא נסחו את הצעתכם בהיבט הכולל של ההצעה שנתתם. תנו הצעה הוגנת והפגינו בטחון בכך תמכו את ההצעה במבחני השוק שערכתם.
איש לא מתכוון להעליבכם בהצעה גבוהה. אל תיעלבו. בחרו בכך כנקודת התחלה להמשך המשא ומתן. ראו זאת כחלק מהתנהלות וכמשחק.
________________________________________
טיפ מספר 23: תנו הצעה נגדית
קיבלתם הצעה גבוהה? או-קי. תנו הצעה נגדית- מחיר השוק. הדבר יראה הן למוכר והן למתווך שאתם רציניים וכי המחיר נסוב סביב מה שאתם הגדרתם כמחיר ראוי לבית המוצע.
________________________________________
טיפ מספר 24:
אם ההצעה אינה נראית לכם ולפני שאתם מסיימים את המשא ומתן בחיוך תודה ושלום נסו לקבל מידע נוסף מהמוכר. שאלו אותו כיצד הגיע למחיר שהציע, האם הוא ביקר בדירות אחרות המוצעות בסביבה, כמה זמן הוא מציע את דירתו למכירה. לכל המידע הזה יהיה ערך בעתיד.
________________________________________
טיפ מספר 25: הבטיחו את זכויותיכם.
ודאו כי מחיר הקנייה, מועדי תשלום, מועד הפינוי ריהוט והשארתו, כל אלו מקבלים ביטוי בחוזה העשוי להיכרת בינכם.
________________________________________
טיפ מספר 26: החוזה יקויים כלשונו
בכל מקרה שלאחר חתימת החוזה אשר המוכר מבקש שינויים הימנו, סרבו בנימוס. אל תתפתו להקדמה מבוקשת  בקבלת כספים, כניסה מוקדמת לדירה, ביצוע שינויים בדירה קודם להשלמת העיסקה וכו'.