בדיקת דירה לפני קניה

בדיקת דירה לפני קניה

קניית דירה הינה צעד משמעותי בחייו של אדם. הקנייה תקבע לשנים רבות את איכות חייו של אותו אדם, הן בקשר עם הנכס עצמו ומצבו ההנדסי הפיזי והן בקשר לעלות הנכס וההתחייבויות הכספיות, משכנתא וכו' הכרוכות בקיומה של העיסקה.
בדיקת דירה לפני קניה נועדה לכן לוודא כי הדירה המיועדת הינה כזו שהליקויים בה, ככל שאלו קיימים, הינם בעלי משמעות נמוכה ,עלות תיקונם זניחה.

בתי המשפט בישראל קבעו לא אחת כי מי שהצהיר כי בדק את הדירה חזקה עליו שהצהרתו תקפה. אין נסיגה מהצהרה זו למעט עיניינם הקשורים עם ליקוי נסתר שלא ניתן היה לגלותו אפילו בבדיקה הנדסית מקיפה. הקונה לא יוכל לטעון לאחר חתימת ההסכם כי העובדות החדשות הניגלות לו לא היו שם קודם לכן. הצהרתו כאמור לעיל אינה מאפשרת לו לסגת מדבריו. 

המטרה לכן של בדיקת דירה לפני קניה הינה להבטיח מספר דברים:

הראשון והחשוב ביותר הינו שהדירה אמנם תקינה וככל שיש בה ליקויים הריהם שוליים או שמשמעותם הכספית זניחה.

הדבר השני שבדיקה זו מבטיחה הינה שהקונה אמנם משלם את הסכום הראוי בנסיבות העניין.
עניין שלישי הינו העדר חריגות בנייה- כי גם על זאת מצהיר הקונה בחוזה שנכרת בין הצדדים.

הבדיקה ההנדסית נועדה אם כן לוודא שאין הוצאות חבויות,

אין מכשלות כדוגמת חריגות בנייה ואין שלדים בארון.

יש לשים לב כי המחוקק מתייחס בצורה שונה למי שרוכש דירה חדשה מקבלן לעומת מי שרוכש דירה יד שנייה.

המחוקק פוסק במרבית המקרים שאחריותו של קונה דירה יד שנייה היא כמעט מלאה. הרציונל מאחורי קביעה זו הינה שעמדו  לרשותו של הקונה כל האמצעים לבדוק את הדירה, יכול היה להיעזר בגורם מקצועי ואם לא עשה זאת רי שהאחריות לכך רובצת עליו. רק במקרה בו מצוי ליקוי נסתר שלא ניתן היה לאתרו גם באמצעות בדיקה הנדסית, עומדת לו, לקונה, הזכות המלאה לתבוע את זכויותיו וזאת בשל הסתרה בכוונת מכוון של המוכר את מצבה האמיתי של הדירה.