ביקורת מבנים הנדסית, בדק בית
וחוות דעת מומחה לבית משפט

המקרים הללו הופכים נדירים יותר ויותר עקב פסיקות בתי המשפט, אך אם זה קורה – עצתנו ההנדסית היא להתאים את עצמכם לשיטת הפעולה של הקבלן ולא להיגרר לעימות פיזי או להתחממות הרוחות בשטח. כיצד לפעול נכון בפרוטוקול המסירה: 1. בפרוטוקול המסירה שהקבלן עורך, בקשו כי תתווסף שורה מפורשת ובה ייכתב: "הקבלן/היזם מנע את כניסתו של מהנדס מטעמנו לפני המסירה, ולפיכך עשויים להיות ליקויים נוספים שאותם נציג לקבלן במהלך 7 הימים הקרובים לאחר בדיקת מהנדס". 2. מיד לאחר קבלת המפתח, תאמו בדיקת בדק בית דחופה עם אינג' יוסי פרי. 3. הדוח ההנדסי יישלח לקבלן במכתב רשום וישמש כנספח משלים וקביל משפטית לפרוטוקול המסירה.

שלושת הבעיות השכיחות ביותר בדירות חדשות שנבדקות על ידי מומחי אריקס ביקורת מבנים: 1. ניקיון, ניקיון וניקיון: איננו יכולים להמעיט בחשיבות עניין זה. הדבר בולט במיוחד בצידם החיצוני של חלונות הזכוכית ומעקות הזכוכית במרפסות. הדירות נמסרות עם שאריות בטון, טיח ולכלוך קשה על הזכוכיות, האלומיניום ואריחי הריצוף. 2. קושי בתפעול חלונות ודלתות הממ"ד: חלונות ההדף של הממ"ד כבדים וסובלים תכופות מכשלי התקנה, חוסר איזון או חסימות במסילות. חובה לוודא שניתן להסיטם ולנעולם בקלות ללא הפעלת כוח חריג. 3. צבע לא אחיד ומריחות בתקרות וקירות: גוון לא אחיד של הצבע בתקרות הבטון והגבס בדירה, מריחות, וכתמי לחות שלא התייבשו כראוי.

התקן הישראלי הרשמי והמחייב לסטיות מישוריות, גליות ועובי בטיח הוא תקן ישראלי ת"י 192 ("עבודות טיח"), ואליו מצטרף תקן משלים ת"י 789. מה בודק התקן? • מישוריות הקיר: נמדדת באמצעות סרגל אלומיניום קשיח באורך 2 מטרים. • גליות: הסטייה המרבית המותרת בין הסרגל לפני הטיח אינה עולה על מספר מילימטרים בודדים (בהתאם לסוג הגימור). • אנכיות וניצבות הקירות: בדיקת זווית ישרה (90 מעלות) בפינות מיועדות לארונות מטבח ואמבטיה. כאשר מתגלות סטיות מעבר למותר בתקן, הקבלן מחויב לבצע תיקון טיח, החלקה או קילוף ומריחה מחדש.

לפי תקן ישראלי ת"י 1555 (חלק 3 - "מערכת ריצוף אריחים בבניינים"): • הפרש גובה בין שני אריחים צמודים ("שן" או מדרגה במישק): לא יעלה על 1.5 מ"מ. • סטייה כללית ממישוריות הרצפה (הפרש מגובה תכנוני מוגדר): עד 5 מ"מ לכל היותר על פני מפתח החדר. בדיקה זו מבוצעת באמצעות סרגל פילוס דיגרטלי ומדיד עובי ייעודי. אריחים הבולטים מעבר למותר גורמים למכשול בטיחותי (סכנת מעידה) ושחיקה מוגברת של פני האריח.

חוק מכר (דירות) והתקנים הישראליים הרלוונטיים קובעים באופן חד משמעי כי כל אלמנטי האלומיניום, הנגרות והפרזול בדירה תהיינה תקינות לחלוטין וללא דופי תפקודי. הנחיות הפעולה: 1. חוסר איטום או חוסר סגירה הינם ליקוי תפקודי ובטיחותי (חדירת מי גשמים, רוח ורעש). 2. מצאתם תקלה תפקודית בחלון או בדלת? דירשו מהקבלן לתקן זאת באופן יסודי. 3. במידה ואין דרך הנדסית לתקן את הרכיב, יש לדרוש החלפה מלאה של המוצר הפגום. הערה לגבי שריטות: שריטות בזכוכית או בפרופילי אלומיניום נבדקות ממרחק תקני (לרוב 1.5 מטר בתאורת יום טבעית). שריטות עמוקות דורשות החלפת כנף החלון.

הבדלי גוון בריצוף עלולים להיות מושפעים מהערכה סובייקטיבית או מזוויות אור. לפיכך, התקן הישראלי קובע פרוטוקול בדיקה אובייקטיבי ומחייב: שיטת הבדיקה התקנית: • תאורה: תאורת יום טבעית או תאורה מלאכותית אחידה. • מרחק מבט: 1 מטר בדיוק מפני האריח. • זווית מבט: בניצב (90 מעלות) למשטח המרוצף. מה קורה אם נקבע שיש הבדל גוון תקני? אם הבדיקה מראה כי קיימים הבדלי גוון בין אריחים שונים באותו חלל, חובה על הקבלן להחליף את האריחים הפגומים (ולעיתים את המשטח כולו) כדי ליצור אחידות חזותית מלאה.

שיפועי ניקוז במרפסות פתוחות, גגות וחדרים רטובים (חדרי רחצה ושירותים) נועדו להבטיח זרימה חופשית של מים אל הנקז (קולטן) ומניעת הצטברות שלוליות. איך מודדים את השיפוע? • מדידה בפלס דיגיטלי: פלס לייזר/דיגיטלי מציג את אחוז השיפוע המדויק. • מדידה בפלס מכני וסרגל: מציבים סרגל ישר באורך 1 מטר (100 ס"מ) ומודדים את המרחק במילימטרים בין קצה הסרגל לרצפה. מרחק של 10 מ"מ פירושו שיפוע של 1%. דרישת התקן: השיפוע המינימלי הנדרש במרפסות ובחדרים רטובים הוא 1% לכיוון הקולטן (חור הניקוז). חוסר שיפוע או שיפוע הפוך גורם להיקוות מים, חדירת רטיבות תחת הריצוף ונזק כבד לדירה ולשכנים.